수도권 주택거래 현장점검, 기획조사를 통해 397건 위법 의심거래 적발

□ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안｣(8.8.) 후속조치로 지난 7주간(8.13.~9.27.) 실시한 ’24년 수도권 주택 이상거래에 대한 관계기관 합동 1차 현장점검 및 기획조사 결과, 397건의 위법 의심거래를 적발하고 경찰청에 수사의뢰 등 엄중조치할 계획이다.

 

 ㅇ 또한, 매년 정기적으로 실시 중인 허위신고 우려가 있는 ‘미등기 거래’ 및 편법 증여 등 가능성이 있는 ‘직거래’ 조사를 통해 160건의 위법 의심거래를 적발하고 국세청 등 관계기관에 통보하였다.

 

 ㅇ 아울러, 최근 증가하고 있는 기획부동산 의심 거래로 인한 피해 예방과 외국인 투기를 근절하기 위한 기획조사를 연말까지 실시할 예정이다.

 

관계부처·지자체 합동 현장점검 결과 및 기획조사 중간결과

 

□ 국토교통부는 금융위원회(금융감독원), 국세청, 지자체, 한국부동산원, 주택도시보증공사와 함께 8월 13일부터 9월 27일까지 서울 강남3구 및 마포·용산·성동구 일대 45개 아파트 단지에 대한 1차 현장점검을 실시하였고,

 

 ㅇ 금년 상반기에 이루어진 수도권 주택 거래 중 이상거래를 대상으로 한 정밀 기획조사도 한국부동산원과 함께 진행하고 있다.

 

□ 조사 결과 편법증여, 대출자금 유용, 계약일 거짓신고 등 위법이 의심되는 397건의 거래(위법의심 행위 498건*)를 적발하였다.

 

    * 1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단되는 경우 여러 관계기관에 통보

 

< 1차 현장점검 결과 및 기획조사 중간 결과 >

 

위법의심 행위	건수	관계기관
합 계	498
편법증여, 법인자금 유용 등	315	국세청
계약일 거짓신고 등	129	관할 지자체
대출규정 위반, 대출용도 외 유용 등	52	금융위·행안부
중개수수료 초과 수수	2	경찰청

 

 ㅇ 대표적인 위법의심사례는 다음과 같다.(붙임자료 1 참고)

 

   - (사례 1) SNS 오픈채팅방을 통해 서울 소재 한 아파트 단지에 대해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도한 정황이 포착됨에 따라, 집값 담합 의심으로 지자체에 추가 조사를 요청

 

   - (사례 2) 공인중개사 A는 서울에 소재한 아파트를 OOO부동산(인터넷 포털)에 표시·광고 매물 등록한 후에 계약이 체결되면 일단 광고를 삭제한 후에 당일 다시 등록하기를 총 7차례 반복함. 중개대상물의 거래계약이 체결되거나 체결된 사실을 알고 있는 경우 지체없이 표시·광고를 삭제해야 하는 공인중개사법 규정 위반사항이 확인되어 지자체 통보 대상

 

   - (사례 3) 매수인 A·B는 주택담보대출 목적으로 서울 소재 한 아파트의 감정평가(평가금액 22억원)를 받았음. 해당 아파트의 LTV 한도(규제지역 50%)는 11억원임에 따라 선순위 임차보증금(8.5억원)이 있는 경우에는 주택담보대출(5억원)이 불가함을 우려하여, 매수인들은 대출 전부터 아파트에 거주 중인 임차인(매수인의 부친)을 주소지에서 전출시킨 후 대출을 받고 다시 전입하게 하여 대출규정 위반으로 의심되어 금융위 통보 대상. 또한 매수인은 주택가격도 거짓으로 신고하여 거래신고법 위반 및 탈세의심으로 지자체와 국세청 통보 대상

 

   - (사례 4) 매수인은 서울 비규제 지역의 아파트를 매수하면서 거래대금 21.5억원 전액을 금융기관 예금액으로 조달하겠다고 자조서를 작성. 실거래 조사 과정에서 실제 자금조달 증빙을 위한 소명자료 제출을 수 차례 요청하였으나 제출하지 않아 거래신고법 위반과 탈세의심으로 지자체 및 국세청 통보 대상

 

   - (사례 5) 매수인은 서울 규제지역 내 아파트를 약 21억원에 매수하면서 ①모친에게 차입(14억원), ②증여받은 자금(5.5억원), ③주택담보대출(3.5억원)을 활용하여 자금을 조달함. 본인 자금은 전혀 없이 전액 타인에게 받은 금전 및 대출을 통하여 고가의 아파트를 매수하여 편법 증여 의심으로 국세청 통보 대상. 또한 법정 신고기한(30일)을 넘겨 지연 신고하여 지자체 통보 대상

 

□ 현장점검 및 기획조사를 통해 적발된 위법 의심거래는 위반 사안에 따라 국세청, 금융위원회, 행정안전부, 관할 지자체에 통보 및 경찰청에 수사의뢰할 계획이며,

 

 ㅇ 또한, 자금조달계획서 점검결과 거짓 및 부적정하게 작성된 의심거래에 대하여는 정밀조사를 거쳐 지자체 및 국세청에 통보할 예정이다.

 

 ㅇ 수도권 주택 이상거래에 대한 관계기관 합동 현장점검은 최근 가격 상승세가 이어지고 있는 1기 신도시 등을 포함한 수도권 전 지역으로 확대하여 연말까지 실시하고, 금년도 거래 신고분에 대한 기획조사는 ’25년 4월까지 지속 추진한다.

 

미등기 아파트 거래 및 아파트 직거래 조사 결과

 

□ 지난해 하반기에 신고된 전국 아파트 거래 18.7만여건을 전수 분석한 결과, 미등기 거래*는 총 518건(전체 거래의 0.28%)으로 ’22년 하반기 대비 약 56% 감소하였다.

 

 

  * (‘22.上) 2,597건, 1.57% → (’22.下) 1,183건, 1.26% → (‘23.上) 995건, 0.52% → (’23.下) 518건, 0.28%

 

 ㅇ 이는 ’20년부터 실시 중인 미등기 아파트에 대한 지속적인 조사와 함께 ’23년 1월 이후 거래분에 대해서는 ‘실거래가 공개 시스템’을 통해 등기여부(등기일)를 공개하고 있고, 올해 2월부터는 실거래 정보 공개범위를 더욱 확대*함에 따라 자전거래 등 허위신고 유인이 감소한 결과로 보인다.

 

    * ‘24.2.13일부터 아파트 ‘동(棟)’ 등 실거래 정보 공개범위가 확대

 

 ㅇ 국토교통부는 이번에 조사된 미등기 거래신고건에 대해서는 신고관청(시·군·구)에 통보하여 허위신고, 해제 미신고 여부 등에 대한 추가 조사 및 행정처분을 요구하고, ’24년도 상반기 거래신고 건에 대해서도 미등기 조사를 지속적으로 실시할 계획이다.

 

 ㅇ 아울러, 부동산 가격 상승기에 신고가로 거래 신고하고 장기간 경과 후 거래를 취소하는 등 집값 띄우기 목적으로 악용될 우려가 있는 잔금일 기한이 과도한 거래에 대하여도 향후 별도의 실거래가 공개 방안을 마련할 계획이다.

 

□ 한편, ’23년 아파트 거래 중 편법증여 등 가능성이 있는 직거래를 기획조사한 결과 편법증여, 대출자금 유용 등 위법이 의심되는 160건의 거래(위법의심 행위 209건*)를 적발하여 국세청, 금융위 등 관계기관에 통보하였다. 

 

 

    * 1건의 거래가 다수 법률에 위반된다고 판단되는 경우 여러 관계기관에 통보

 

< 아파트 직거래 조사 조치결과 >

 

관계기관	통보건수	주요 위법의심 유형	처벌
국세청	59건	ㆍ편법증여 ㆍ법인자금유용 등	탈세 분석, 미납세금 추징
관할 지자체	133건	ㆍ계약일 거짓신고 ㆍ업･다운계약 등	취득가액의 10% 이하 과태료
금융위 행안부	11건	ㆍ대출규정 위반 ㆍ대출용도 외 유용 등	대출 분석, 회수 및 대출제한
경찰청	6건	ㆍ명의신탁 ㆍ중개의뢰인과 직접거래 ㆍ불법전매 등	5년 이하 징역 / 2억원 이하 벌금
			3년 이하 징역 / 3천만원 이하 벌금

 

기획부동산 및 외국인 부동산 이상거래 조사 착수

 

□ 국토교통부는 앞서 언급한 현장점검반 운영과 함께 국민들을 대상으로 폭리를 취하여 다수의 피해자를 양산하고 토지가격을 상승시켜 공익사업에 지장을 초래할 우려가 있는 기획부동산에 대한 특별조사를 착수한다.

 

 ㅇ 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 개발이 가능한 것으로 기망하고 단기간 다회 지분매도하는 기획부동산의 특징을 고려하여, ’20년 1월부터 ’24년 7월까지 전국 토지거래 분 중 ① 개발가능성이 낮은 토지의 지분거래, ② 특정시기 동안 다회 거래, ③ 특정시기 동안 가격상승폭이 큰 거래 등을 선별하여 실시하며

 

 ㅇ ｢부동산 교란행위 신고센터｣의 기획부동산 집중신고 기간 운영(’24.3.~6.)을 통해 접수된 피해 사례와 서울·수도권 개발제한구역 및 인근지역의 투기 의심거래 등도 포함하여 집중 조사한다.

 

□ 또한, 외국인 투기를 근절하기 위해 지난 ’22년부터 매년 실시하고 있는 외국인 부동산 이상거래에 대한 기획조사는 ’24년 7월까지의 부동산 거래분을 대상으로 ① 차입금 과다 거래, ② 다수 지역 거래, ③ 단기 보유 거래 등을 선별하여 실시할 계획이다.

 

 ㅇ 기획부동산 특별조사 및 외국인 부동산 이상거래 기획조사는 연말까지 실시하고, 그 결과를 내년 상반기에 발표할 예정이다.

 

부동산 시장 안정을 위한 투기 수요 차단

 

□ 국토교통부 김규철 주택토지실장은 “부동산 시장 안정을 위해서는 안정적 주택공급과 함께 부동산 거래질서를 교란하는 불법·불공정 행위를 적발하고 투명한 거래질서를 확립하는 것이 필수적”이라며,

 

 ㅇ “관계부처·지자체와 함께 수도권 주택 이상거래에 대한 추가 현장점검, 기획조사를 실시하는 한편 거래신고 시 제출하는 자금조달계획서도 보다 면밀히 검토하여 투기 수요를 철저히 차단할 계획”이라고 밝혔다.